Как взять ипотеку без первоначального взноса

как взять ипотеку без первоначального взноса

Когда начинаешь зарабатывать серьезные деньги, в голову начинают приходить мысли и о серьезных покупках. Приобретение собственной недвижимости, как правило, и есть одно из самых выгодных вложений. Несмотря на колебание стоимости, кривая цен на квартиры все-равно всегда ползет вверх. Но накопить на квартиру – довольно трудная и времязатратная задача. А если вы живете в арендованной квартире – откладывать еще тяжелее. На помощь в такой ситуации приходит ипотека. По статистике в России более 60% сделок с недвижимостью происходит с использованием ипотечного кредитования. Но как приобрести квартиру, если нет даже первоначального капитала? Обо всем по порядку читайте в нашем обзоре.

Зачем банк требует обязательное наличие первоначального капитала

К сожалению, банк – это не благотворительная организация, а коммерческая компания, которая хочет заработать. Но кредитный бизнес – это довольно рисковое мероприятие, ведь заемщик может не вернуть свой долг. Чтобы покрыть свои риски банки выставляют на свои продукты такие проценты, которые покроют ущерб от невыплаты. Именно поэтому во время погашения кредита в графике сумма выплат процентов значительно выше суммы по основному долгу.

Но чтобы дополнительно подстраховать себя в таких крупных займах, как выдача ипотеки, кредитные организации требуют обязательной регистрации в Росреестре обременения на последующую продажу квартиры до полного погашения долга, а также внесения определенной части собственных средств за покупку квартиры. Дело в том, что в случае если заемщик будет не в силах вернуть долг, деньги банку можно будет вернуть с продажи квартиры. Но так как стоимость квартиры может к тому времени упасть, да и ждать покупателя с предложением хорошей цены попросту некогда, банк закладывает эти риски как раз в первоначальный взнос. Обычно минимальный размер такого взноса около 20%. Но иногда кредитные организации предлагают и более мягкие условия, например, 15 % для молодых семей.

Зачем банк требует обязательное наличие первоначального капитала

Где взять деньги для первоначального взноса

Что же делать, если личных накоплений недостаточно, чтобы получить одобрение банка для ипотечного займа? Есть несколько вариантов развития событий.

Покупка жилья с господдержкой

Государство часто поддерживает население в вопросах покупки недвижимости. Так, есть много программ со сниженной ставкой для покупки квартир в новостройках, а также для молодых семей, семей с детьми, бюджетников, военная или сельская ипотека. Но все они направлены только на снижение процентной ставки, в то время как первоначальный взнос по-прежнему нужен.

Однако, для некоторых групп граждан предусмотрено государственное субсидирование и первоначального взноса. Так получить жилищный сертификат на покупку квартиры могут:

  • Многодетные, а также малоимущие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
  • Молодые ученые, врачи;
  • Военные, а также участники боевых действий и ветераны ВОВ;
  • Лица, лишившиеся жилья из-за техногенных (например, Чернобыль) или природных катастроф;
  • Граждане, прибывающие из районов Крайнего Севера;
  • Вынужденные переселенцы.

Реализацией таких проектов, а также выдачей ГЖС (Государственный жилищный сертификат) занимаются субъекты РФ, хотя деньги выделяются из федерального бюджета. Если вы относитесь к одной из указанных категорий, то это еще не означает, что вам точно выдадут такой сертификат. Должно еще подтвердится несколько условий: вы не имеете собственной жилплощади и нуждаетесь в улучшении жилищных условий. Также есть определенные условия в подборе недвижимости. Например, на одного участника сертификата должно приходится не менее 18 кв.м. приобретаемого жилья, а если ГЖС рассчитан на одного – не менее 32 кв.м.

как взять ипотеку без первоначального взноса жилищный сертификат

Материнский капитал как первоначальный взнос

Если ваша семья имеет право на такую форму поддержки от государства, то его можно использовать и как первоначальный взнос для покупки квартиры в ипотеку. Но учитывайте, что сумма маткапитала должна покрывать тот взнос собственных средств, который требует банк. Заранее просчитайте, сколько предположительно стоит квартира, которую вы собираетесь покупать, и сколько в зависимости от цены должен быть взнос. Если материнский капитал полностью его не покрывает, можно добавить собственные средства. Чтобы узнать точный остаток маткапитала, нужно запросить справку из ПФР с указанием суммы. Воспользоваться этим сертификатом в описанном нами случае можно сразу после рождения или усыновления ребенка.

как взять ипотеку без первоначального взноса под материнский капитал

Кредит под залог недвижимости

Первоначальный взнос – сумма достаточно крупная и не каждый банк может дать ее в долг как потребительский кредит. К тому же если вы возьмете кредит и ипотеку одновременно, то ваших доходов может не хватить на погашение долгов по займам. Но некоторые банки предлагают альтернативный вариант – ипотека без первоначального взноса с одновременным кредитом под залог недвижимости. Суть предложения в том, что для получения кредита на первый взнос вы закладываете уже имеющуюся недвижимость, а сразу после этой сделки оформляете ипотеку для новой квартиры. По факту в этот момент у вас будет 2 объекта недвижимости под обременением банка. Этот вариант будет удобен тем, кто расширяет свое жилище или переезжает в другой город. Оформив таким образом недвижимость, вы можете спокойно перевозить свои вещи со старой квартиры на новую. При этом ежемесячные платежи банку будут касаться только ипотеки, а долг по кредиту вместе с процентами вы погасите единовременной выплатой после продажи старой недвижимости. На продажу квартиры банк может отвести вам от 1 до 3 лет. Соответственно, чем быстрее вы погасите займ, тем ниже будут выплаты по процентам.

Ипотека по программе «Рефинансирование»

Часто на форумах встречается вопрос о том, как взять ипотеку без первоначального взноса под «рефинансирование» банка. Ответ – никак. Все ипотечные продукты с названием «рефинансирование» предполагают перекредитование уже имеющейся у вас ипотеки. Но вот первоначальное ее получение будет все-равно связано с наличием стартового капитала.

как взять ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости

Альтернативный способ получения ипотеки без первого взноса

Сразу отметим, что этот способ является не легальным, и если служба безопасности банка или Россреестр обнаружит такую схему, то сделка будет расторгнута. Но в практике она существует, так что о ней мы все-же расскажем.

Вся схема заключается в том, что вы предоставляете банку все необходимые документы с учетом завышения цены на сумму первоначального взноса. К таким документам относятся: оценка рыночной стоимости квартиры, договор купли-продажи и расписка от продавца в получении собственных средств покупателя.

Какие подводные камни тут могут быть? Во-первых, согласие продавцов на такую сделку. Но, как правило, они все-же идут на такие сложности ради продажи. Отсюда же вытекает и вторая сложность – расписка. Предложите своему продавцу в обмен на его расписку, что вы также напишите ее в ответ на ту же сумму. То есть по сути вы обменяетесь равнозначными бланками. Третья проблема – оценка недвижимости на нужную стоимость. Сразу не советуем вам подбирать квартиры для такой схемы в новостройках – там цена более прозрачная и списать увеличение суммы на неотъемлемые улучшения (или ремонт) не получится. Да и служба безопасности банка легко может проверить истинную стоимость квартиры и усомниться в адекватности оценки. Лучше обратите внимание на вторичку. Если какой-то оценщик не готов указать в заключении нужную вам сумму – ищите другого. К тому же есть и ленивые представители этой профессии, которые типичные квартиры готовы оценить по фото без выезда. Ну а уже фото можно прислать и с дорогим ремонтом для большей надежности высокой оценки.

Как вы уже успели убедиться – взять ипотеку без первоначального взноса вполне реальная задача. К тому же при личном обращении в банк менеджеры всегда стараются найти для вас подходящее решение. Но на практике основная проблема ипотечных займов в другом – скрытые доходы, которые невозможно указать как официальный доход.

Рейтинг
( 7 оценок, среднее 5 из 5 )
Поделиться
Финансовый ликбез
Добавить комментарий